Участки под ИЖС

Под термином «ИЖС» широкий круг покупателей подразумевает  довольно разнообразное содержание. Основным критерием является строительство жилого дома с возможностью регистрации по месту жительства.  Но, выбирая участок для строительства дома, стоит знать, что не только земля в категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) позволяет построить дом и наслаждаться загородной жизнью. Приобретение участка другой категории и/или с другим видом разрешенного использования может обеспечить аналогичный результат, но значительно сэкономить средства.

Для того чтобы облегчить выбор участка, предлагаем вниманию потенциальных покупателей краткий обзор видов земельных участков, обеспечивающих возможность индивидуального  жилищного  строительства.

• В первую очередь – это участки под ИЖС в категории «земли  населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Такой участок позволит покупателю  без особых трудностей получить разрешение на строительство, почтовый адрес и регистрацию по месту жительства. Участки для ИЖС, как правило, располагаются в фактических границах населенных  пунктов (городов, поселков и деревень), что решает вопросы транспортной доступности и облегчает задачу подключения к коммуникациям: электрическим и газовым  сетям, центральному водопроводу и канализации. Немаловажным является и близость объектов социально-бытовой и культурной инфраструктуры: медицинских и образовательных учреждений, спортивных и развлекательных объектов, предприятий розничной торговли. В целом, такие участки под ИЖС идеальным образом подходят под строительство дома для постоянного проживания.
• В категории «земли населенных пунктов» существует вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», позволяющий строить жилые дома. Данный тип участков по своим качествам практически ничем не отличается от участков для ИЖС, кроме отсутствия почтовых (милицейских) адресов и вследствие этого, отсутствием возможности зарегистрироваться по месту жительства. Как правило, после строительства жилых домов собственники не встречают трудностей со сменой вида использования  участков на ИЖС. В целом, являясь наследием советских времен, эта правовая форма утратила актуальность и в настоящее время в различных властных структурах обсуждается вопрос о придании всем участкам ЛПХ статуса ИЖС.

Однако важно не путать участок для ведения ЛПХ из земель населенных пунктов (приусадебный земельный участок) с участком,  предоставляемым для ведения ЛПХ из земель сельскохозяйственного назначения (полевой земельный участок). На последнем любое строительство прямо запрещено законом.
Кроме земель населенных пунктов возможность строительства жилого дома предоставляют земли сельскохозяйственного назначения.

Довольно широко распространено заблуждение, что на «сельхозке» нельзя строить. Но если это справедливо в отношении участков из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельхозпроизводства» или в отношении упомянутых выше полевых участков для ЛПХ, то целый ряд видов использования сельскохозяйственных земель строиться позволяют.

• В первую очередь – это, конечно, земельные участки под ИЖС категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для дачного строительства» с  правом или без права регистрации в жилом доме.

Такие участки, как правило, располагаются вблизи населенных пунктов и обеспечивают владельцам, с одной стороны, достаточную возможность пользования инфраструктурой этих населенных пунктов, а с другой стороны дают возможность отдалиться от городской суеты, созерцать красоты природы, получить так необходимые любому человеку чистый воздух и возможность реализовать себя в качестве хозяина. Также к несомненным плюсам приобретения дачного участка можно отнести то, что такой участок, как правило, является частью дачного поселка, имеющего собственную инфраструктуру и предусмотренную проектом поселка возможность комплексного строительства дорожной сети,  линий электро- и газоснабжения, водопровода. Это снимает с владельца участка значительные хлопоты по обустройству его собственности.

• Еще один вид использования земельных участков, позволяющий строить жилой дом, – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства на «землях сельхозназначения».

Подобные участки под ИЖС стоят в разы дешевле дачных участков, что позволяет приобрести вместо 6 соток участок значительно большей площади… например, 50 соток. Конечно, для очень небольшой семьи, для нечастых выездов на природу может быть достаточно и небольшого участка. А если большая семья: дети, внуки? Нужен большой дом. А если теща хочет разбить цветник и огород, внуки хотят футбольную площадку..  а еще нужна баня, большая беседка на десяток друзей, площадка для барбекю, гостевая парковка на несколько машин, декоративный водоем и дорожки… и все это на 6 сотках не помещается. Вот тогда нужно либо в разы больше платить, либо приобретать землю, которая стоит в разы дешевле. Такой землей и может быть участок «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства».

Подобные участки могут быть расположены и в непосредственной близости от населенных пунктов, и в отдалении, и в глубине лесного массива, и на берегу живописной речки. Отличительная особенность – это участок, не являющийся частью проекта массовой застройки, что дает его владельцу более высокую степень свободы при использовании и участка, и прилегающей территории. При строительстве дома и посадке деревьев не нужно думать, не затеняют ли они участок за забором, а фактическое пользование прилегающей территорией не вызовет возмущение соседа по поселку.

Разумеется, и хлопот по оформлению разрешения на строительство будет больше, и решать вопросы обустройства и обеспечения коммуникациями придется самостоятельно. Однако решение этих вопросов можно поручить специалистам, и многие покупатели земли считают приемлемым затратить несколько больше времени, сил или же средств на дополнительные согласования в связи с более низкой ценой таких земельных участков – затраты на создание КФХ или на процедуры изменения назначения участка (даже с учетом оплаты услуг профессионалов в этой области) в  разы меньше, и потому совершенно не сопоставимы с экономией на стоимости земли.

• В случаях, когда покупатель земельного участка не предполагает регистрироваться по месту жительства в построенном на участке доме, бывает достаточно приобрести участок из земель сельскохозяйственного назначения с видом использования «для садоводства».

В соответствии со Ст. 1 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и  дачных некоммерческих объединениях граждан» «садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений)».